Технический план vs Техническое описание
Юлия Муковнина, оценщик I категории
01.10.2025 г.
01.10.2025 г.
Почему для оценки важен не тот документ, о котором вы подумали
Поздравляем: вы нашли идеальную квартиру или построили дом мечты, собрали кипу документов, уже слышите одобрение по ипотеке в ушах… и тут — дзынь! — звонок от оценщика:
— Отправьте техническое описание объекта.
— Конечно, у меня есть технический план!
— Нет-нет. Нужно именно техническое описание.
— ...Что?
Да. Звучит похоже. Делают вроде бы одни и те же специалисты. И оба документа про ваш объект.
Но технический план и техническое описание — это две параллельные реальности.
Если вы перепутаете их в процессе оценки недвижимости — сделка может зависнуть.
Поздравляем: вы нашли идеальную квартиру или построили дом мечты, собрали кипу документов, уже слышите одобрение по ипотеке в ушах… и тут — дзынь! — звонок от оценщика:
— Отправьте техническое описание объекта.
— Конечно, у меня есть технический план!
— Нет-нет. Нужно именно техническое описание.
— ...Что?
Да. Звучит похоже. Делают вроде бы одни и те же специалисты. И оба документа про ваш объект.
Но технический план и техническое описание — это две параллельные реальности.
Если вы перепутаете их в процессе оценки недвижимости — сделка может зависнуть.
Для банка и оценщика техплан не подходит. 1:0 в пользу технического описания.
1. Технический план — это для Росреестра. Техническое описание — для всех остальных
Начнём с главного.
Технический план — это кадастровый документ, который создаёт или изменяет объект в ЕГРН.
Он составляется кадастровым инженером и содержит:
Формат техплана — строго электронный, XML-файл внутри ZIP-архива.
Открыть глазами вы его не сможете. Оценщик — тоже.
Это не визуальный документ. Это — штука для Росреестра. Там всё роботами.
Его даже выдают на CD...
Начнём с главного.
Технический план — это кадастровый документ, который создаёт или изменяет объект в ЕГРН.
Он составляется кадастровым инженером и содержит:
- координаты здания или помещения
- схемы
- площадь
- этажность
Формат техплана — строго электронный, XML-файл внутри ZIP-архива.
Открыть глазами вы его не сможете. Оценщик — тоже.
Это не визуальный документ. Это — штука для Росреестра. Там всё роботами.
Его даже выдают на CD...
Теперь входим в зону здравого смысла.
Техническое описание — это бумажный/визуальный документ, который описывает объект после регистрации.
Там всё по-человечески:
Вывод:
Технический план нужен, чтобы создать объект.
Техническое описание — чтобы опознать его потом.
Техническое описание — это бумажный/визуальный документ, который описывает объект после регистрации.
Там всё по-человечески:
- адрес
- назначение
- назначение помещений
- планировки
- площадь
- экспликация (что где находится)
Вывод:
Технический план нужен, чтобы создать объект.
Техническое описание — чтобы опознать его потом.
Без экспликации Вы не докажете банку, что вон тот квадратик это кухня. 2:0 в пользу технического описания.
2. «Так это всё есть в техническом плане!» — нет, не всё
Секундочку. Сейчас кто-то уже принимает магний, потому что думает:
«Так это всё есть в техническом плане!»
Нет. Не всё.
В техническом плане нет экспликации помещений, помещения в поэтажном плане не пронумерованы.
Он не показывает, где кухня, где санузел, сколько спален.
Он не даёт структуру объекта.
А именно она нужна оценщику, чтобы составить отчёт, который примет банк, потому что банк хочет знать все про Ваш объект.
Секундочку. Сейчас кто-то уже принимает магний, потому что думает:
«Так это всё есть в техническом плане!»
Нет. Не всё.
В техническом плане нет экспликации помещений, помещения в поэтажном плане не пронумерованы.
Он не показывает, где кухня, где санузел, сколько спален.
Он не даёт структуру объекта.
А именно она нужна оценщику, чтобы составить отчёт, который примет банк, потому что банк хочет знать все про Ваш объект.
Неузаконенная перепланировка грозит срывом сделки, но оценщик сможет выяснить по техническому описанию, что узаконить возможно и сделка состоится. 3:0 в пользу технического описания.
3. Перепланировка: техописание — это то, что увидит банк
Допустим, вы снесли стену между кухней и комнатой. Красиво, просторно, телевизор видно из мойки.
Но: если это не узаконено — банк может не принять объект в залог.
Теперь угадайте, где это всплывёт? (Спойлер: на фото с осмотра или на выездной проверке банка)
В техническом плане?
Даже если вы его заказали, вы не узнаете, между какими помещениями снесена стена — потому что в техплане нет подписей помещений, нет экспликации, и непонятно, где была кухня, а где — жилая. Только квадратики.
В выписке из ЕГРН?
Нет. Там только площадь и кадастровые данные.
А вот в техническом описании видно всё:
«По своему характеру и степени вмешательства перепланировка относится к узакониваемым» —
и банк примет это. Сделка состоится.
Допустим, вы снесли стену между кухней и комнатой. Красиво, просторно, телевизор видно из мойки.
Но: если это не узаконено — банк может не принять объект в залог.
Теперь угадайте, где это всплывёт? (Спойлер: на фото с осмотра или на выездной проверке банка)
В техническом плане?
Даже если вы его заказали, вы не узнаете, между какими помещениями снесена стена — потому что в техплане нет подписей помещений, нет экспликации, и непонятно, где была кухня, а где — жилая. Только квадратики.
В выписке из ЕГРН?
Нет. Там только площадь и кадастровые данные.
А вот в техническом описании видно всё:
- где была кухня
- сколько было комнат
- и можно ли считать эту перепланировку допустимой
«По своему характеру и степени вмешательства перепланировка относится к узакониваемым» —
и банк примет это. Сделка состоится.
Чаще всего технический план нужен оценщику формально, чтобы выполнить требование закона и ФСО. 4:0 в пользу технического описания.
4. А технический план вообще нужен в оценке?
Иногда — да.
Если он является документом-основанием приобретения права собственности и вписан в выписку из ЕГРН на жилой дом.
В остальных случаях — оценщики не принимают техплан в работу,
и не обязаны принимать.
Вывод:
Техплан может пригодиться, если он вписан в ЕГРН.
Но техописание — must-have в 90% случаев.
10 % отведено на случаи, когда Вы заранее позаботились и уговорили кадастрового инженера добавить экспликацию помещений в технический план.
Иногда — да.
Если он является документом-основанием приобретения права собственности и вписан в выписку из ЕГРН на жилой дом.
В остальных случаях — оценщики не принимают техплан в работу,
и не обязаны принимать.
Вывод:
Техплан может пригодиться, если он вписан в ЕГРН.
Но техописание — must-have в 90% случаев.
10 % отведено на случаи, когда Вы заранее позаботились и уговорили кадастрового инженера добавить экспликацию помещений в технический план.
Техническое описание стоит денег, является допрасходом. 4:1.
5. Техническое описание: где взять, сколько стоит, зачем платить
Получить техническое описание можно
Срок — от 1 рабочего дня
Да, это отдельный документ. Да, это затраты.
Но если вы его не закажете — оценка просто не состоится.
Вывод:
Скупой платит дважды.
А ипотечник без техописания — не платит вообще, потому что банк откажет.
Получить техническое описание можно
- у кадастрового инженера
- в БТИ
Срок — от 1 рабочего дня
Да, это отдельный документ. Да, это затраты.
Но если вы его не закажете — оценка просто не состоится.
Вывод:
Скупой платит дважды.
А ипотечник без техописания — не платит вообще, потому что банк откажет.
Кто за что отвечает в итоге
Документ | Что это? | Для чего нужен? |
Техплан | XML-файл для Росреестра | Регистрация, постановка на учет |
Выписка из ЕГРН | Справка о правах | Доказывает, что вы владелец |
Техописание | Технический документ с планом и экспликацией | Показывает, как устроен объект |
Техплан пытался блистать, но именно техническое описание вышло победителем — тихо и по делу.
Финал
Вы не обязаны разбираться в техпланах, экспликациях и XML-архивах.
Но если вы хотите, чтобы сделка не зависла, просто доверьтесь оценщику.
Мы не усложняем — мы просто просим то, что действительно работает и требуется по закону.
А работает в 90% случаев — техническое описание.
Вы не обязаны разбираться в техпланах, экспликациях и XML-архивах.
Но если вы хотите, чтобы сделка не зависла, просто доверьтесь оценщику.
Мы не усложняем — мы просто просим то, что действительно работает и требуется по закону.
А работает в 90% случаев — техническое описание.