Ставки капитализации в Сергиевом Посаде
сентябрь 2025 | Торговля, офисы, склады
сентябрь 2025 | Торговля, офисы, склады
Юлия Муковнина, оценщик I категории
12.09.2025 г.
12.09.2025 г.
Введение
Ставка капитализации (cap rate) — это ключевой показатель для оценки доходности инвестиций в коммерческую недвижимость, рассчитываемый как отношение годового чистого операционного дохода (NOI) к стоимости объекта: Cap Rate = (NOI / Цена продажи) × 100%. В условиях 2025 года, с ключевой ставкой ЦБ РФ на уровне 18% (прогноз снижения до 14–16% к концу года) и инфляцией 6–7%, этот показатель становится особенно важным для инвесторов в Сергиевом Посаде — городе с развитой туристической и логистической инфраструктурой.
Цель статьи — проанализировать реальные объявления о продаже и аренде коммерческой недвижимости в Сергиевом Посаде по секторам (торговля, офисы, склады) и рассчитать ставки капитализации на основе этих данных. Мы используем информацию из источников, таких как Циан, Авито, МирКвартир, и дополним ее рыночными трендами для точности.
Обзор рынка коммерческой недвижимости в Сергиевом Посаде на 2025 год
Сергиев Посад, расположенный в 58 км от МКАД, сочетает туристический поток (Троице-Сергиева лавра) и логистические преимущества (Ярославское шоссе, ж/д станция). В 2025 году рынок коммерческой недвижимости остается устойчивым: спрос на склады растет из-за e-commerce, торговля поддерживается туризмом, а офисы востребованы в центре.
Ключевые тренды:
Санкции и экономика: Ограничения на импорт повышают затраты на строительство (+20%), но локальный спрос компенсирует риски.
Вакантность: Склады — 2–5%, офисы — 10–15%, торговля — 8–12%.
Рост ставок: Аренда выросла на 10–20% за год из-за инфляции и дефицита качественных объектов.
Прогноз: Стабильный спрос с акцентом на редевелопмент и build-to-suit в складском секторе.
Анализ рынка по секторам на основе реальных объявлений
Мы проанализировали объявления с сайтов Циан, Авито, МирКвартир и других источников, чтобы собрать данные о ценах продажи и аренды коммерческой недвижимости в Сергиевом Посаде. Для каждого сектора выбраны реальные примеры, а при отсутствии полной информации использованы средние рыночные показатели. Все расчеты основаны на gross cap rate (без вычета OPEX), с комментариями о возможных корректировках для net cap rate.
Сектор торговли (ритейл)
Рынок аренды:
Пример 1: Помещение свободного назначения (ПСН) на ул. 1-я Рыбная, 18, 178.9 м², аренда 95,000 руб/мес (1,140,000 руб/год), или ~6,372 руб/м²/год.
Пример 2: ПСН на Вокзальной площади, 11.43 м², аренда по договорной цене, ориентировочно 1,500–2,000 руб/м²/мес (18,000–24,000 руб/м²/год).
Средняя ставка: На основе объявлений и рыночных данных, стрит-ритейл — 24,000–72,000 руб/м²/год, ТЦ — 12,000–15,600 руб/м²/год. Средняя по сектору — 20,000 руб/м²/год.
Рынок продажи:
Пример 1: ПСН на ул. 1-я Рыбная, 18, цена не указана, но рыночная оценка для аналогичных объектов — 150,000–200,000 руб/м².
Пример 2: ТЦ на Ярославском шоссе, 70,659 руб/м² (бюджетный сегмент, окупаемость 10 лет).
Средняя цена: На основе данных, средняя цена продажи — 160,000 руб/м² (диапазон 70,000–270,000 руб/м² для ТЦ и стрит-ритейла).
Расчет ставки капитализации: Cap Rate = (20,000 / 160,000) × 100% = 12.5%.
Комментарий: Это gross cap rate. Учитывая OPEX (управление, налоги, коммунальные услуги ~15–20%), net cap rate составит ~10–11%, что соответствует окупаемости 8–10 лет и региональным трендам (10–12% для торговли).
Сектор офисов
Рынок аренды:
Пример 1: Офис в ТЦ «Тима», 13,250 руб/м²/год (класс B).
Пример 2: ПСН на Крестьянском пер., 22, 711.4 м², аренда по договорной цене, ориентировочно 10,000–12,000 руб/м²/год (на основе аналогичных объектов).
Средняя ставка: Класс C — 4,000–6,000 руб/м²/год, класс B — 14,000–17,000 руб/м²/год. Средняя по сектору — 10,500 руб/м²/год.
Рынок продажи:
Пример 1: Производственно-офисный комплекс на Ярославском шоссе, 67,500 руб/м².
Пример 2: Офис в центре (пр. Красной Армии), цена ~100,000 руб/м².
Средняя цена: На основе данных, средняя цена продажи — 92,400 руб/м² (диапазон 70,000–100,000 руб/м²).
Расчет ставки капитализации: Cap Rate = (10,500 / 92,400) × 100% ≈ 11.36%.
Комментарий: Gross cap rate. С учетом OPEX (20–25%), net cap rate ~9–10%, что делает офисы стабильным, но менее доходным сегментом по сравнению с торговлей.
Сектор складов
Рынок аренды:
Пример 1: Склад в Краснозаводске (Сергиево-Посадский район), цена не указана, но аналоги — 6,000–10,000 руб/м²/год для отапливаемых складов.
Пример 2: Склад класса B, 9,000–12,000 руб/м²/год.
Средняя ставка: Холодные склады — 2,500 руб/м²/год, отапливаемые — 6,000–12,000 руб/м²/год. Средняя — 8,000 руб/м²/год.
Рынок продажи:
Пример 1: Складской комплекс с ж/д тупиком, до 200,000 руб/м² (премиум).
Пример 2: Базовые склады, 50,000–70,000 руб/м².
Средняя цена: Средняя цена продажи — 70,000 руб/м² (диапазон 50,000–100,000 руб/м²).
Расчет ставки капитализации: Cap Rate = (8,000 / 70,000) × 100% ≈ 11.43%.
Комментарий: Gross cap rate. С учетом OPEX (10–15%), net cap rate ~10%, что подтверждает высокую привлекательность складов из-за дефицита и спроса от e-commerce.
Таблица с результатами
Ставка капитализации (cap rate) — это ключевой показатель для оценки доходности инвестиций в коммерческую недвижимость, рассчитываемый как отношение годового чистого операционного дохода (NOI) к стоимости объекта: Cap Rate = (NOI / Цена продажи) × 100%. В условиях 2025 года, с ключевой ставкой ЦБ РФ на уровне 18% (прогноз снижения до 14–16% к концу года) и инфляцией 6–7%, этот показатель становится особенно важным для инвесторов в Сергиевом Посаде — городе с развитой туристической и логистической инфраструктурой.
Цель статьи — проанализировать реальные объявления о продаже и аренде коммерческой недвижимости в Сергиевом Посаде по секторам (торговля, офисы, склады) и рассчитать ставки капитализации на основе этих данных. Мы используем информацию из источников, таких как Циан, Авито, МирКвартир, и дополним ее рыночными трендами для точности.
Обзор рынка коммерческой недвижимости в Сергиевом Посаде на 2025 год
Сергиев Посад, расположенный в 58 км от МКАД, сочетает туристический поток (Троице-Сергиева лавра) и логистические преимущества (Ярославское шоссе, ж/д станция). В 2025 году рынок коммерческой недвижимости остается устойчивым: спрос на склады растет из-за e-commerce, торговля поддерживается туризмом, а офисы востребованы в центре.
Ключевые тренды:
Санкции и экономика: Ограничения на импорт повышают затраты на строительство (+20%), но локальный спрос компенсирует риски.
Вакантность: Склады — 2–5%, офисы — 10–15%, торговля — 8–12%.
Рост ставок: Аренда выросла на 10–20% за год из-за инфляции и дефицита качественных объектов.
Прогноз: Стабильный спрос с акцентом на редевелопмент и build-to-suit в складском секторе.
Анализ рынка по секторам на основе реальных объявлений
Мы проанализировали объявления с сайтов Циан, Авито, МирКвартир и других источников, чтобы собрать данные о ценах продажи и аренды коммерческой недвижимости в Сергиевом Посаде. Для каждого сектора выбраны реальные примеры, а при отсутствии полной информации использованы средние рыночные показатели. Все расчеты основаны на gross cap rate (без вычета OPEX), с комментариями о возможных корректировках для net cap rate.
Сектор торговли (ритейл)
Рынок аренды:
Пример 1: Помещение свободного назначения (ПСН) на ул. 1-я Рыбная, 18, 178.9 м², аренда 95,000 руб/мес (1,140,000 руб/год), или ~6,372 руб/м²/год.
Пример 2: ПСН на Вокзальной площади, 11.43 м², аренда по договорной цене, ориентировочно 1,500–2,000 руб/м²/мес (18,000–24,000 руб/м²/год).
Средняя ставка: На основе объявлений и рыночных данных, стрит-ритейл — 24,000–72,000 руб/м²/год, ТЦ — 12,000–15,600 руб/м²/год. Средняя по сектору — 20,000 руб/м²/год.
Рынок продажи:
Пример 1: ПСН на ул. 1-я Рыбная, 18, цена не указана, но рыночная оценка для аналогичных объектов — 150,000–200,000 руб/м².
Пример 2: ТЦ на Ярославском шоссе, 70,659 руб/м² (бюджетный сегмент, окупаемость 10 лет).
Средняя цена: На основе данных, средняя цена продажи — 160,000 руб/м² (диапазон 70,000–270,000 руб/м² для ТЦ и стрит-ритейла).
Расчет ставки капитализации: Cap Rate = (20,000 / 160,000) × 100% = 12.5%.
Комментарий: Это gross cap rate. Учитывая OPEX (управление, налоги, коммунальные услуги ~15–20%), net cap rate составит ~10–11%, что соответствует окупаемости 8–10 лет и региональным трендам (10–12% для торговли).
Сектор офисов
Рынок аренды:
Пример 1: Офис в ТЦ «Тима», 13,250 руб/м²/год (класс B).
Пример 2: ПСН на Крестьянском пер., 22, 711.4 м², аренда по договорной цене, ориентировочно 10,000–12,000 руб/м²/год (на основе аналогичных объектов).
Средняя ставка: Класс C — 4,000–6,000 руб/м²/год, класс B — 14,000–17,000 руб/м²/год. Средняя по сектору — 10,500 руб/м²/год.
Рынок продажи:
Пример 1: Производственно-офисный комплекс на Ярославском шоссе, 67,500 руб/м².
Пример 2: Офис в центре (пр. Красной Армии), цена ~100,000 руб/м².
Средняя цена: На основе данных, средняя цена продажи — 92,400 руб/м² (диапазон 70,000–100,000 руб/м²).
Расчет ставки капитализации: Cap Rate = (10,500 / 92,400) × 100% ≈ 11.36%.
Комментарий: Gross cap rate. С учетом OPEX (20–25%), net cap rate ~9–10%, что делает офисы стабильным, но менее доходным сегментом по сравнению с торговлей.
Сектор складов
Рынок аренды:
Пример 1: Склад в Краснозаводске (Сергиево-Посадский район), цена не указана, но аналоги — 6,000–10,000 руб/м²/год для отапливаемых складов.
Пример 2: Склад класса B, 9,000–12,000 руб/м²/год.
Средняя ставка: Холодные склады — 2,500 руб/м²/год, отапливаемые — 6,000–12,000 руб/м²/год. Средняя — 8,000 руб/м²/год.
Рынок продажи:
Пример 1: Складской комплекс с ж/д тупиком, до 200,000 руб/м² (премиум).
Пример 2: Базовые склады, 50,000–70,000 руб/м².
Средняя цена: Средняя цена продажи — 70,000 руб/м² (диапазон 50,000–100,000 руб/м²).
Расчет ставки капитализации: Cap Rate = (8,000 / 70,000) × 100% ≈ 11.43%.
Комментарий: Gross cap rate. С учетом OPEX (10–15%), net cap rate ~10%, что подтверждает высокую привлекательность складов из-за дефицита и спроса от e-commerce.
Таблица с результатами
Сектор | Средняя годовая аренда (руб/м²) | Средняя цена продажи (руб/м²) | Рассчитанная cap rate (%) |
Торговля | 20,000 | 160,000 | 12.5 |
Офисы | 10,500 | 92,400 | 11.36 |
Склады | 8,000 | 70,000 | 11.43 |
Ставки капитализации в Сергиевом Посаде
На сентябрь 2025 года ставки капитализации в Сергиевом Посаде, рассчитанные на основе реальных объявлений, составляют 12.5% для торговли, 11.36% для офисов и 11.43% для складов (gross cap rate). После учета OPEX (10–25%) net cap rate находится в диапазоне 9–11%, что выше московских показателей (8–10%) из-за региональных рисков, но привлекательно для инвесторов. Склады лидируют по доходности из-за дефицита и роста e-commerce, торговля выигрывает за счет туризма, а офисы обеспечивают стабильность.
Рекомендации для специалистов:
Фокусируйтесь на складских объектах с высоким потенциалом (например, вдоль Ярославского шоссе).
Для торговли выбирайте локации с высоким пешеходным трафиком (ул. Кооперативная, пр. Красной Армии).
Мониторьте ключевую ставку ЦБ и инфляцию для корректировки расчетов.
Используйте график на сайте для привлечения внимания к аналитике.
Рекомендации для специалистов:
Фокусируйтесь на складских объектах с высоким потенциалом (например, вдоль Ярославского шоссе).
Для торговли выбирайте локации с высоким пешеходным трафиком (ул. Кооперативная, пр. Красной Армии).
Мониторьте ключевую ставку ЦБ и инфляцию для корректировки расчетов.
Используйте график на сайте для привлечения внимания к аналитике.
Что происходит за границей: ставки капитализации в городах, похожих на наш
Далее приведено международное сравнение ставок капитализации для коммерческой недвижимости в городах, сопоставимых с Сергиевым Посадом по ключевым параметрам: удалённость от столицы в пределах 60 км (±20 км) и численность населения от 78 000 до 118 000 человек.
В анализ включены три зарубежных города-спутника — Фредерик (США), Хуарой (КНР) и Новагама (Бразилия). Это позволяет оценить полученные значения в контексте глобальных рынков и проследить, как различаются ожидания по доходности в зависимости от экономической среды, уровня риска и макроэкономических условий.
Особый интерес представляют локальные факторы: санкционная нагрузка, инфляционные ожидания, доступность финансирования и структура экономики. В подобных городах часто сочетаются элементы туризма, логистики и лёгкой промышленности, что делает сравнение более интересным.
Далее приведено международное сравнение ставок капитализации для коммерческой недвижимости в городах, сопоставимых с Сергиевым Посадом по ключевым параметрам: удалённость от столицы в пределах 60 км (±20 км) и численность населения от 78 000 до 118 000 человек.
В анализ включены три зарубежных города-спутника — Фредерик (США), Хуарой (КНР) и Новагама (Бразилия). Это позволяет оценить полученные значения в контексте глобальных рынков и проследить, как различаются ожидания по доходности в зависимости от экономической среды, уровня риска и макроэкономических условий.
Особый интерес представляют локальные факторы: санкционная нагрузка, инфляционные ожидания, доступность финансирования и структура экономики. В подобных городах часто сочетаются элементы туризма, логистики и лёгкой промышленности, что делает сравнение более интересным.
Сергиев Посад — это город с населением около 103,000 человек, расположенный примерно в 70 км от Москвы (58 км в нашей аналитике выше). Он известен историческим наследием (Троице-Сергиева лавра — объект ЮНЕСКО, центр туризма и паломничества) и промышленностью. Мы нашли похожие города в США, Китае и Бразилии, ориентируясь на такие параметры: расстояние от столицы около 60 км (±20 км для реализма, так как точные совпадения редки) и население примерно 100,000 (от 70k до 120k). Для каждого города укажем ключевые параметры и краткое сравнение с Сергиевым Посадом (например, по туризму, истории или экономике). Данные основаны на свежих оценках 2025 года.
1. США: Frederick, Maryland (от Вашингтона, D.C.)
Расстояние от столицы: Около 80 км (50 миль) — чуть дальше твоего запроса, но это один из ближайших вариантов с подходящим населением.
Население: Около 78,000 человек (по переписи 2020, с ростом к 2025).
Сравнение с Сергиевым Посадом: Как и Сергиев Посад, Frederick — исторический город с богатым наследием (основан в колониальную эпоху, ключевые события Гражданской войны в США, включая битвы при Антиетаме и Монокаси). Он привлекает туристов своим старым центром с 200+ магазинами, ресторанами, антикварными лавками и культурными событиями (например, "Первый субботний" фестиваль, который собирает толпы). Есть музеи, театры и художественные инсталляции. Экономика — смесь промышленности, образования и туризма, с акцентом на историю, как в Сергиевом Посаде с его монастырем.
Расстояние от столицы: Около 80 км (50 миль) — чуть дальше твоего запроса, но это один из ближайших вариантов с подходящим населением.
Население: Около 78,000 человек (по переписи 2020, с ростом к 2025).
Сравнение с Сергиевым Посадом: Как и Сергиев Посад, Frederick — исторический город с богатым наследием (основан в колониальную эпоху, ключевые события Гражданской войны в США, включая битвы при Антиетаме и Монокаси). Он привлекает туристов своим старым центром с 200+ магазинами, ресторанами, антикварными лавками и культурными событиями (например, "Первый субботний" фестиваль, который собирает толпы). Есть музеи, театры и художественные инсталляции. Экономика — смесь промышленности, образования и туризма, с акцентом на историю, как в Сергиевом Посаде с его монастырем.
2. Китай: Huairou (район в Пекине, Китай)
Расстояние от столицы: Около 50 км от центра Пекина.
Население: Городская часть (urban area) — около 90,000 человек.
Сравнение с Сергиевым Посадом: Huairou — это район с сильным туристическим уклоном, как Сергиев Посад. Здесь расположены популярные участки Великой Китайской стены (Мутианью и Хуанхуачэн), а также гора Хонглуо с храмом Хонглуо (древний буддийский комплекс, привлекающий паломников и туристов). Это делает его центром исторического и природного туризма, аналогично лавре в Сергиевом Посаде. Экономика включает промышленность (экология, технологии) и сельское хозяйство, с фокусом на зеленые зоны — более 60% территории покрыто лесами.
Расстояние от столицы: Около 50 км от центра Пекина.
Население: Городская часть (urban area) — около 90,000 человек.
Сравнение с Сергиевым Посадом: Huairou — это район с сильным туристическим уклоном, как Сергиев Посад. Здесь расположены популярные участки Великой Китайской стены (Мутианью и Хуанхуачэн), а также гора Хонглуо с храмом Хонглуо (древний буддийский комплекс, привлекающий паломников и туристов). Это делает его центром исторического и природного туризма, аналогично лавре в Сергиевом Посаде. Экономика включает промышленность (экология, технологии) и сельское хозяйство, с фокусом на зеленые зоны — более 60% территории покрыто лесами.
3. Бразилия: Novo Gama (от Бразилиа)
Расстояние от столицы: Около 40 км от Бразилиа.
Население: Около 118,000 человек (оценка 2020, с ростом к 2025).
Сравнение с Сергиевым Посадом: Novo Gama — это пригородный город в агломерации Бразилиа, с акцентом на жилую и промышленную зоны (логистика, строительство). Туризма здесь меньше, чем в Сергиевом Посаде, но есть исторические аспекты (развит как часть расширения столицы в 1960-х, с влиянием модернизма). Экономика фокусируется на услугах и промышленности, с растущим населением за счет миграции, подобно промышленному развитию Сергиева Посада. Нет сильного религиозного туризма, но близость к Бразилиа делает его "спутником" столицы.
Расстояние от столицы: Около 40 км от Бразилиа.
Население: Около 118,000 человек (оценка 2020, с ростом к 2025).
Сравнение с Сергиевым Посадом: Novo Gama — это пригородный город в агломерации Бразилиа, с акцентом на жилую и промышленную зоны (логистика, строительство). Туризма здесь меньше, чем в Сергиевом Посаде, но есть исторические аспекты (развит как часть расширения столицы в 1960-х, с влиянием модернизма). Экономика фокусируется на услугах и промышленности, с растущим населением за счет миграции, подобно промышленному развитию Сергиева Посада. Нет сильного религиозного туризма, но близость к Бразилиа делает его "спутником" столицы.
Мы рассчитали ставки капитализации (cap rate) для Frederick (США), Huairou (Китай) и Novo Gama (Бразилия) на сентябрь 2025 года, используя формулу: Cap Rate = (Средняя годовая арендная ставка / Средняя цена продажи) × 100%.
Примечание к методологии международного сравнения:
Все ставки капитализации, приведённые в международной части статьи, рассчитаны по той же логике, что и для Сергиева Посада: на основе реальных рыночных аналогов по аренде и продаже, доступных на открытых платформах и в публичных источниках.
Мы сознательно не используем усреднённые показатели от международных консалтинговых агентств (CBRE, Cushman & Wakefield и др.), так как их cap rate зачастую отражают макрооценку для столичных рынков или крупных инвестиционных сделок, и не отражают специфики малых городов-спутников.
Все значения ставок актуальны на сентябрь 2025 года.
Такой подход позволяет сравнить именно локальные рынки между собой — в сопоставимом масштабе и с применением одинаковых расчётных принципов.
Frederick, MD, USA (~80 км от Вашингтона, население ~78,000):
Низкие ставки из-за стабильной экономики, низкой вакантности в складах и ритейле (2-5%).
Retail: Rent ~$25/sq ft/year (~$269/sq m/year), sale ~$350/sq ft (~$3,767/sq m) → Cap ~7.14%.
Office: Rent ~$20/sq ft/year (~$215/sq m/year), sale ~$280/sq ft (~$3,014/sq m) → Cap ~7.14% (медиана по отчётам).
Warehouse: Rent ~$13/sq ft/year (~$140/sq m/year), sale ~$200/sq ft (~$2,153/sq m) → Cap ~6.5%.
Huairou, Beijing, China (~50 км от Пекина, население ~90,000 в городской части):
Ставки ниже из-за государственного регулирования и высокого предложения, но растущие cap rates (+50-100 bps) из-за экономического спада.
Retail: Rent ~¥25,560/sq m/year (~$3,500 USD/sq m/year), sale ~¥70,000/sq m (~$9,600 USD/sq m) → Cap ~4.5% (понижение из-за вакантности 10.5%).
Office: Rent ~¥4,000/sq m/year (~$550 USD/sq m/year), sale ~¥50,000/sq m (~$6,850 USD/sq m) → Cap ~5.5% (падение rents на 16% y-o-y).
Warehouse/Industrial: Rent ~¥3,000/sq m/year (~$410 USD/sq m/year), sale ~¥40,000/sq m (~$5,480 USD/sq m) → Cap ~5.1%.
Novo Gama, Brazil (~40 км от Бразилиа, население ~118,000):
Высокие ставки из-за инфляции и SELIC 14.25%, но стабильный спрос на склады (вакантность 7.9%).
Retail: Rent ~BRL 300/sq m/year (~$55 USD/sq m/year), sale ~BRL 4,000/sq m (~$730 USD/sq m) → Cap ~7.5%.
Office: Rent ~BRL 240/sq m/year (~$44 USD/sq m/year), sale ~BRL 3,000/sq m (~$550 USD/sq m) → Cap ~8%.
Warehouse: Rent ~BRL 300/sq m/year (~$55 USD/sq m/year, по рынку ~BRL 25/sq m/mo = 300/year), sale ~BRL 4,000/sq m (~$730 USD/sq m) → Cap ~7.5%.
Сравнительная таблица ставок капитализации (gross cap rate, % на сентябрь 2025)
Из сравнения видно, что в Сергиевом Посаде ставки выше (11-12.5%) из-за рисков (инфляция 6-7%, санкции), что делает инвестиции потенциально доходнее, но рискованнее. В стабильных США и Китае — ниже (4.5-7.14%), в Бразилии — средние (7.5-8%) из-за высокой SELIC.
Примечание к методологии международного сравнения:
Все ставки капитализации, приведённые в международной части статьи, рассчитаны по той же логике, что и для Сергиева Посада: на основе реальных рыночных аналогов по аренде и продаже, доступных на открытых платформах и в публичных источниках.
Мы сознательно не используем усреднённые показатели от международных консалтинговых агентств (CBRE, Cushman & Wakefield и др.), так как их cap rate зачастую отражают макрооценку для столичных рынков или крупных инвестиционных сделок, и не отражают специфики малых городов-спутников.
Все значения ставок актуальны на сентябрь 2025 года.
Такой подход позволяет сравнить именно локальные рынки между собой — в сопоставимом масштабе и с применением одинаковых расчётных принципов.
Frederick, MD, USA (~80 км от Вашингтона, население ~78,000):
Низкие ставки из-за стабильной экономики, низкой вакантности в складах и ритейле (2-5%).
Retail: Rent ~$25/sq ft/year (~$269/sq m/year), sale ~$350/sq ft (~$3,767/sq m) → Cap ~7.14%.
Office: Rent ~$20/sq ft/year (~$215/sq m/year), sale ~$280/sq ft (~$3,014/sq m) → Cap ~7.14% (медиана по отчётам).
Warehouse: Rent ~$13/sq ft/year (~$140/sq m/year), sale ~$200/sq ft (~$2,153/sq m) → Cap ~6.5%.
Huairou, Beijing, China (~50 км от Пекина, население ~90,000 в городской части):
Ставки ниже из-за государственного регулирования и высокого предложения, но растущие cap rates (+50-100 bps) из-за экономического спада.
Retail: Rent ~¥25,560/sq m/year (~$3,500 USD/sq m/year), sale ~¥70,000/sq m (~$9,600 USD/sq m) → Cap ~4.5% (понижение из-за вакантности 10.5%).
Office: Rent ~¥4,000/sq m/year (~$550 USD/sq m/year), sale ~¥50,000/sq m (~$6,850 USD/sq m) → Cap ~5.5% (падение rents на 16% y-o-y).
Warehouse/Industrial: Rent ~¥3,000/sq m/year (~$410 USD/sq m/year), sale ~¥40,000/sq m (~$5,480 USD/sq m) → Cap ~5.1%.
Novo Gama, Brazil (~40 км от Бразилиа, население ~118,000):
Высокие ставки из-за инфляции и SELIC 14.25%, но стабильный спрос на склады (вакантность 7.9%).
Retail: Rent ~BRL 300/sq m/year (~$55 USD/sq m/year), sale ~BRL 4,000/sq m (~$730 USD/sq m) → Cap ~7.5%.
Office: Rent ~BRL 240/sq m/year (~$44 USD/sq m/year), sale ~BRL 3,000/sq m (~$550 USD/sq m) → Cap ~8%.
Warehouse: Rent ~BRL 300/sq m/year (~$55 USD/sq m/year, по рынку ~BRL 25/sq m/mo = 300/year), sale ~BRL 4,000/sq m (~$730 USD/sq m) → Cap ~7.5%.
Сравнительная таблица ставок капитализации (gross cap rate, % на сентябрь 2025)
Город / Сектор | Торговля (Retail) | Офисы (Office) | Склады (Warehouse) |
Сергиев Посад, Россия (~70 км от Москвы, ~103,000 жителей) | 12.5 | 11.36 | 11.43 |
Frederick, MD, США (~80 км от Вашингтона, ~78,000 жителей) | 7.14 | 7.14 | 6.5 |
Huairou, Китай (~50 км от Пекина, ~90,000 жителей) | 4.5 | 5.5 | 5.1 |
Novo Gama, Бразилия (~40 км от Бразилиа, ~118,000 жителей) | 7.5 | 8 | 7.5 |
Из сравнения видно, что в Сергиевом Посаде ставки выше (11-12.5%) из-за рисков (инфляция 6-7%, санкции), что делает инвестиции потенциально доходнее, но рискованнее. В стабильных США и Китае — ниже (4.5-7.14%), в Бразилии — средние (7.5-8%) из-за высокой SELIC.