1) Верховный суд: новая подборка позиций по гражданским и административным делам (в т.ч. споры по кадастру) — ВАЖНО ДЛЯ ПРАКТИКИ
Что произошло. Президиум ВС утвердил Периодический обзор судебной практики № 3 (2025). В обзоре есть блоки, влияющие на оценочные споры: порядок оспаривания кадастровой стоимости, требования к доказательствам (в т.ч. к отчетам и к выбору сопоставимых объектов), распределение бремени доказывания и т. д. Для экспертов-оценщиков это ориентир по тому, что суд сейчас считает надлежащими доказательствами и методологическими акцентами.
Как повлияет. При подготовке отчетов для судов и заключений экспертов стоит сверить структуру, набор входных данных и логику выбора аналогов с формулировками обзора. Это минимизирует риск критики отчета в части достоверности и релевантности сопоставимых.
2) Распоряжение Правительства РФ: перечень юрлиц, уполномоченных оценивать федеральное имущество
Что произошло. Правительство опубликовало распоряжение № 2841-р от 14.10.2025, формирующее список юридических лиц, допущенных к оценке объектов федеральной собственности (реализация Указа Президента № 693 от 30.09.2025).
Как повлияет. Для сделок с участием РФ или Росимущества выбор оценщика будет привязан к этому перечню. Источник
3) ЕРЗ запускает унифицированную методологию оценки «элит/премиум/делюкс» — ВАЖНО ДЛЯ МЕТОДИКИ
Что произошло. 10 октября прошла вторая встреча рабочей группы ЕРЗ по стандартам оценки потребительских качеств ЖК высокого класса. Утверждён каркас методики: блоки «окружение/локация», «коммерческая инфраструктура», «характеристики дома/квартир», «паркинг», «видовые качества» и др.; следующая сессия — 24 октября.
Как повлияет. Для отчетов по элитке это шанс на отраслевой «единый язык» метрик, что облегчит защиту подходов в банках и судах. Имеет смысл заранее адаптировать чек-листы под будущую таксономию. Источник: Единый Ресурс Застройщиков
4) Цифровые паспорта МКД в ГИС ЖКХ: опубликован проект постановления
Что произошло. Минстрой вынес на обсуждение проект постановления о государственном учёте жилищного фонда и порядке размещения электронных паспортов МКД в ГИС ЖКХ (интеграция с ЕГРН, машиночитаемые форматы, регламенты обновления и архива).
Как повлияет. Для оценщика это — дополнительный массив верифицируемых техданных (конструкции, паспортизация, история изменений), что повышает качество входных данных и сокращает запросы к заказчику. Следим за финальной редакцией и сроками введения. Источник: Единый Ресурс Застройщиков
5) Арбитражная практика: коэффициент 4 по земельному налогу при затяжном вводе МКД — подтверждён
Что произошло. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (постановление № Ф08-4994/25 от 28.08.2025 по делу № А32-56078/2023) согласился с применением повышающего коэффициента 4 к земельному налогу до регистрации прав на построенный объект. Новость вышла 15 октября.
Как повлияет. Для модели DCF/остаточного метода это меняет налоговый контур проектов с риском задержек ввода: корректируй ставку налога в прогнозе денежных потоков и стресс-сценариях. Источник (с ссылкой на текст решения в «Гарант»): Единый Ресурс Застройщиков
6) RICS обновил международные рекомендации по оценке для банковского кредитования (включая MLV) — ВАЖНО МЕЖДУНАРОДНО
Что произошло. 9 октября RICS опубликовал обновлённые глобальные рекомендации для банков/кредиторов по оценке активов, включая привязку к европейской концепции Mortgage Lending Value и учёт требований Basel 3.1.
Как повлияет. Российским командам, работающим с трансграничными мандатами/инвесторами, важно учитывать терминологию и раскрытие в духе RICS: описание допущений, устойчивости потоков, стресс-тесты, независимость и т. п. Первичный источник: RICS
7) Верховный суд — общие вопросы экспертизы и доказательств: акценты для отчётов
Что произошло. В том же Обзоре ВС прослеживается линия на требовательность к источникам данных, воспроизводимости расчётов и корректности отбора сопоставимых (в т.ч. при спорах о кадастровой стоимости).
Как повлияет. В отчётах под споры усиливаем разделы: «Обоснование массива данных», «Критерии отбора аналогов», «Чувствительность к ключевым параметрам», «Проверка на альтернативных наборах». Это повышает стойкость отчёта в суде.
Что произошло. IVSC анонсировал октябрьскую сессию серии Valuation Dialogue (9 октября, 14:00 BST) — обсуждение стандартов и подходов (модернизация IVS, взаимодействие с регуляторами и Big4).
Как повлияет. Для практики это индикатор будущих требований к раскрытиям и калибровке рыночных допущений. Источник: ivsc.org
Разбор ключевых положений из Обзора судебной практики ВС № 3 (2025), имеющие прямое значение для оценщиков, особенно в спорах по кадастровой стоимости и доказательной базе.
Основные положения обзора судебной практики ВС № 3 (2025), важные для оценщика
Ниже — набор выдержек и комментариев с точки зрения оценочной практики.
1
Кадастровая стоимость и её пересмотр в промежутке между оценками
ВС подтвердил, что кадастровая стоимость, установленная как равная рыночной в момент очередной оценки, не лишает собственника права требовать её пересмотра при изменении качественных или количественных характеристик объекта в период между нормативными актами. Консультант.Storage+2Гарант+2
Это означает: если объект был реконструирован, расширен, изменены планировочные решения и т.д., есть основания для обращения в суд вне зависимости от того, что базовая кадастровая стоимость уже «приравнена к рыночной».
2
Период применения кадастровой стоимости
В одном деле ВС признал, что период действия кадастровой стоимости в виде рыночной может быть ограничен. Например, суд установил применение пересмотренной стоимости в период с 10 июля по 31 декабря 2023 года включительно. Консультант.Storage
Для оценщика при моделировании стоит учитывать, с какой датой начинает действовать оспариваемая стоимость и до какой даты её следует применять — нельзя автоматически распространять её «навсегда».
3
Обязательность обращения в комиссию
Обзор напоминает, что согласно ч. 1 ст. 22 ФЗ № 237-ФЗ предварительное обращение в комиссию не является обязательным перед обращением в суд. Консультант.Storage+1
Это важно: при стратегическом решении об обжаловании не нужно всегда тратить время на комиссию (если практика и условия позволяют сразу идти в суд).
4
Кадастровая стоимость как рыночная — не препятствие для спора
Даже если законодательно или по оценке кадастровая стоимость приравнена к рыночной, это не исключает возможность судебного оспаривания на основании иных допущений и данных. ВС это подтвердил. Консультант.Storage+2КонсультантПлюс+2
5
Доказательства и анализ договорной цены
В обзоре ВС подчеркнул, что если стороны договорились о цене (в ходе переговоров), суд должен в первую очередь проверить эту договорённую цену, а не спорить рыночной ценой по правилу п. 3 ст. 424 ГК. Lexology+2Адвокатская газета+2
То есть, при возможности обоснования, что договорная цена формировалась в честных переговорах и подтверждается объективными доказательствами (переписка, акцепты, поведение сторон), суд не вправе «навязать» оценщикам собственную рыночную цену.
В спорах о выплате действительной стоимости доли ВС отметил, что если истец (например, участник) выдвигает аргумент о возможном искусственном завышении долгов общества, то общество должно доказать истинность своих обязательств (или что они не завышены). Адвокатская газета
Это перекладывает часть обязанностей доказательства на сторону, которая «внутри» бизнеса и владеет данными. Оценщику это важно: если делаешь такую оценку — следи, чтобы общество представило подтверждения (контракты, платежки, документы движения средств) и заложил резерв «сомнительности» долгов.
7
Требования к оценочным отчётам как доказательствам
В тексте обзора встречается указание, что в ряде дел суды не дали оценки определённым письменным доказательствам или размещению мнений экспертов, по мотивам несоответствия требованиям ч. 2 ст. 65, ст. 71, ч. 1 ст. 168 АПК. Консультант.Storage
То есть, просто приложить отчёт оценщика недостаточно — необходимо, чтобы отчет соответствовал стандартам, был мотивированно изложен, методы и допущения — обоснованы, а источник данных — надёжный и проверяемый.
8
Применение договорной цены в судебной оценке
Если сторона ссылается на договорную цену, и есть достаточные доказательства, суд не вправе отклонить её и назначить экспертизу по рыночной цене, ссылаясь исключительно на сравнимость. Lexology+2Адвокатская газета+2
Для оценщика: нужно всегда фиксировать, было ли обсуждение цены, переписку, корректировки, акцепты, подтверждения контрагентов — чтобы в споре у суда была база для доверия договорной цене.