1. Россия: Сбер внедрил AI-агента в методологию оценки недвижимости
⚡ Важно для практики оценщика
26 ноября Сбер на Domclick Digital Forum сообщил о внедрении AI-агента на базе нейросети GigaChat в методологию оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в жилищном кредитовании. AI-агент повторяет функционал оценщика: подбирает аналоги, применяет набор формул и правил и автоматически рассчитывает стоимость кредитуемого объекта. По словам руководителя блока «Риски» Сбера, переход на модельную оценку уже позволил отказаться от классического отчёта об оценке при покупке квартир и земельных участков; в перспективе ИИ планируется использовать и для «сложных» и редких объектов. Lenta.RU
Для практики это фактически первый крупный кейс, когда крупнейший российский банк официально декларирует переход от классического отчёта оценщика к внутренним моделям и AI-агенту в части ипотечных операций. Это означает: (1) необходимость следить за тем, как регулятор (ЦБ, Минфин, Минэкономразвития) будет относиться к таким модельным оценкам при управлении банковскими рисками; (2) возможное сокращение доли «штучных» отчётов для типового жилищного залога; (3) ужесточение требований к качеству и верифицируемости аналогов и входных данных, на которых обучаются модели. Оценщикам, работающим с банками, уже сейчас имеет смысл учитывать этот тренд при обсуждении формата сотрудничества и обоснования стоимости. Сайт «Комсомольской правды»+1
Источник: Lenta.ru — «Сбер на Domclick Digital Forum рассказал о функциях AI-агента в оценке недвижимости». Lenta.RU
2. Беларусь: AI-сервис по автоматической оценке квартир Минска стал постоянным инструментом
⚡ Важно для методологии массовой оценки
26 ноября Государственный комитет по имуществу Беларуси сообщил (через БелТА и правовую платформу BII), что сервис автоматической оценки рыночной стоимости квартир в Минске, основанный на технологиях искусственного интеллекта, переведён из тестового режима в постоянную эксплуатацию. За месяц пилота суточный лимит запросов увеличен до 30, а точность прогнозов для типового жилья заявлена на уровне 95 %. Модель построена на базе более 90 тыс. сделок 2018–2025 гг., использует порядка 15 факторов (комнаты, площадь, материал стен, состояние, транспортная доступность, близость метро и парков и т.п.) и опирается на государственный реестр цен. Бизнес-Инфо
По сути, это государственный AVM-сервис (automated valuation model), встроенный в инфраструктуру рынка и открытый для населения, риелторов и других профессиональных участников. Для российских оценщиков это важный ориентир: (1) становится понятным, как может выглядеть государственный сервис массовой оценки, основанный на ИИ и официальных реестрах; (2) усиливается тренд на использование автоматизированных моделей в налоговой, кадастровой и рыночной оценке; (3) в трансграничных проектах с белорусскими активами будет логично сверять свои результаты с этим сервисом и понимать его методологию.
Источник: BII.by — «ИИ-сервис по оценке квартир в Минске введен в постоянную эксплуатацию» (со ссылкой на БелТА). Бизнес-Инфо
3. Беларусь: профессиональный стандарт «Оценочная деятельность» вступает в силу с 1 января 2026 года
⚡ Важно для квалификации и статуса оценщика
Хотя новость формально вышла немного раньше (11 ноября), в конце ноября–начале декабря она активно цитируется в правовых обзорах и остаётся главной нормативной темой в регионе. Постановлением Минтруда и соцзащиты Беларуси от 17.10.2025 № 119 утверждён профессиональный стандарт «Оценочная деятельность», вступающий в силу с 1 января 2026 г. Стандарт описывает трудовые функции, требования к квалификации и вводит обновлённую линейку должностей, в том числе: оценщик недвижимости, оценщик интеллектуальной собственности, оценщик движимого имущества, оценщик бизнеса, стажёр оценщика и эксперт по экспертизе достоверности оценки. Бизнес-Инфо+1
Для практики это означает переход к более формализованной системе требований к кадрам: при формировании штатных расписаний, проведении аттестации и участии в тендерах придётся сверяться с профстандартом. Для российских оценщиков, работающих с белорусскими объектами или дочерними компаниями, важно учитывать новые требования к статусу и специализации оценщика, особенно в судебных экспертизах и в проектах, где заказчик прямо ссылается на национальные профстандарты.
4. Россия: нормативных новаций по оценке за неделю нет, но активна профессиональная дискуссия
⚡ Важно для ориентиров на ближайшие месяцы
По состоянию на начало декабря в федеральных источниках (КонсультантПлюс, официальные базы НПА) не появилось новых законов или подзаконных актов, которые изменяли бы 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральные стандарты оценки или специальные методики для залога, приватизации, банкротства и т.п. Ранее КонсультантПлюс в сводном обзоре нового законодательства за осень 2025 года также не отмечал прямых изменений, адресно регулирующих оценочную деятельность; речь шла лишь о поправках в смежных сферах — строительстве, банковском надзоре, госконтроле и т.д. КонсультантПлюс+1
При этом сама повестка внутри профессионального сообщества остаётся насыщенной: региональные палаты и СРО проводят мероприятия по цифровизации и обсуждению роли ИИ-моделей. Так, 28 ноября в Пермской торгово-промышленной палате прошёл круглый стол «Актуальные вопросы оценочной деятельности», где, среди прочего, обсуждались изменения законодательства, практика работы в условиях высокой волатильности рынка и внедрение цифровых инструментов в работу оценщика. Пермская Торгово-Промышленная Палата Для практикующего оценщика это «тихая» с точки зрения новых НПА неделя, но «громкая» с точки зрения тренда: регуляторных новостей мало, зато цифровизация (включая AI-подходы) стремительно входит в повседневные процессы банков, регистраторов и госорганов.
Источник: КонсультантПлюс (обзор «Новое в российском законодательстве»), обзор Коррект-оценки по состоянию на 19 ноября 2025 г.; круглый стол Пермской ТПП «Актуальные вопросы оценочной деятельности». КонсультантПлюс+2Оценка Сп+2
5. США: два решения Налогового суда по завышенным оценкам сервитутов
⚡ Важно для подходов к HBU, DCF и доказательству стоимости
30 ноября журнал The Tax Adviser (AICPA) опубликовал обзор двух свежих решений Налогового суда США по делам Beaverdam Creek Holdings, LLC (T.C. Memo. 2025-53) и Ranch Springs, LLC (164 T.C. No. 6, 2025). Оба дела касались завышенных оценок консервационных сервитутов: налогоплательщики заявляли многомиллионные вычеты, обосновывая их DCF-моделью и гипотетическим карьерным использованием участка (добыча гранита/известняка). Суд признал такие сценарии нереалистичными, значительно снизил величину стоимости сервитутов и применил 40-процентный штраф за грубое искажение стоимости (gross valuation misstatement).
Выводы суда универсальны для оценочной практики: (1) highest and best use должен быть не только теоретически возможен, но и разумно вероятен и юридически достижим (зонирование, разрешения, реальные шаги к освоению); (2) DCF-подход недопустим как «черный ящик» без подтверждённых исходных данных — при отсутствии доказанного бизнеса и документов суд предпочитает методы на основе рыночных сделок; (3) наличие формально «квалифицированного отчёта» не спасает от штрафов, если сама оценка оторвана от рынка. Для российских оценщиков, особенно в проектах с налоговой составляющей и сервитутами/ограничениями, это хороший ориентир по тому, как суды могут подходить к проверке HBU, реалистичности допущений и независимости эксперта.